高层住宅会最终沦为贫民窟”。

https://mp.weixin.qq.com/s/ecg6SSha_q2BEkNEp5vxSQ

我们中国现代化时间很短，不过区区40年，还没有经历过完整的基建周期，所以绝大多数中国人在潜意识中，常常默认房价就是购房的唯一刚性支出，而对于建筑养护成本的花费根本没有具体的概念。

拿这次香港失火大楼为例子：根据目前公开信息，建于1983年的宏福苑，在2016年在港府规定的定期验楼过程中发现外立面需要强制翻新，随后由宏福苑的业主委员会（业主立案法团）来负责施工招标。

2024年1月，业主大会通过了这次的翻新项目整体招标，主要涵盖外墙防水层的更换、重新粉刷油漆以及综合修缮，涉及小区内的8栋楼1984户。

8栋楼，仅仅是换层外皮，大家可以先猜猜需要花多少钱？最终敲定的施工报价是3.3亿港币，折合人民币2.7亿元。每户业主需要为这次翻新缴纳16-19万港币的费用，也就是大约15-18万人民币。

由于金额实在不小，以至于施工方允许业主分期支付，最多分6期。

我查了一下，虽然说大陆人工比香港便宜，但如果按照咱们目前的市场均价去做这次的外立面翻修工程，总报价依然将会是个天文数字，大概在1.2-2亿人民币之间，平摊下来每户仍然需要承担6-10万元的刚性维修支出。很多人以为大维修基金足以覆盖这些费用。

然而实际上，大修基金是按照房价的3%来收取的，如果是一套300万的房子，那么大修基金就有9万块钱，勉强能撑过一次外立面的翻新而已。

但是根据保守测算，一套中国高层住宅在70年里光是维持不塌、不漏水、不失火，累计刚性支出大约就等于房价的30%-50%，也就是说你在这期间，需要通过各种各样的方式再次缴纳10-16次大修基金。

我没钱，能不能不交？对不起，答案是不能。

随着我国高层大批开始步入生命周期中后段，国家在2022年紧急新修订了《住宅专项维修资金管理办法》以及《城市危险房屋管理规定》等一系列法律条文，把验楼并根据验楼报告进行后续修缮，列为了国家强制措施。

限期内不执行，业委会负责人追究刑事责任，并对拒不执行的业主与业委会各自进行5-10万元的额外罚款。

2023年广州荔湾一栋7层唐楼被鉴定为 D级危房，业主拒不修缮，于是区住建局直接对3名主要业主各罚款8万元，并强制代修，费用120 万，向3名业主进行追缴。

也就是说，如果抗拒抵赖，那么就是维修账单和罚金一起交，交不起就直接由地方进行强制法拍。房价涨了还好说，只要变现就能还清，要是房价跌了，到最后不仅房子没了、贷款还在，同时还得偿还修缮开支，是绝对的噩梦级场景。

而这还仅仅只是外立面翻新，像是电梯整体更换、供水系统改造、地下车库结构加固等等五花八门的大大小小的后续维护与修缮都在排着队报道，每一项都不是个小数字。

深圳南山前海时代，2010年交付，2025年外墙+屋面防水大修，耗资1.08亿，而这距离交房才过去了15年。

要知道，房屋的修缮开支是随着房龄的增加而加速上涨的，根据统计，中国高层住宅的7成维护费用，都是在房屋寿命的最后20年里产生的。

很多人担心70年产权到期怎么办，你根本不用操那个心，因为你的房子大概率连50年都撑不住，就会彻底失去可居住性，再退一步说，即使你的房子本身能撑住，越来越频繁和昂贵的维护费用，你的钱包能撑得住吗？

假设你是30岁买到的新房子，在你60岁之前，整栋建筑几乎用不着大修，然而等你退休了，收入大幅下滑的时候，房子却也偏偏到了爆发式的老化阶段，每2-3年可能就需要缴纳几万甚至十几万块钱去维护，你的退休金本就捉襟见肘，偶尔还要去看老年病，根本无力支撑。

物业更是难担大任，你让它来给楼道换个灯泡，电话都打不通，打通了还得看他们脸色，这种大型维护就更指望不上了。

到最后，你唯一的出路就是放弃这套房子，搬东西走人。你连卖房子套现离场的机会都不再拥有，因为在这种动辄十几万的户均养护支出风险下，不可能有人来接盘这套陈年旧房的，这套房子作为资产的流动性几乎直接归零。

这不是危言耸听，而是日本和美国都经历过的事情，特别是日本，去看看有多少0元“白送”房产，因为后续维护成本再加上外国还有每年固定的房产税，使得持有成本远大于房子本身价值，所以哪怕免费送也根本没人要。

这就是高密度老化住宅的唯一归宿，中国也将不会例外。当然，有钱人住的高档豪宅是个例外，上海黄浦江边的汤臣一品，2007年建成的房子，到如今17年房龄了，但汤臣一品依然是豪宅界的天花板，因为那里一年的物业费一二十万每年。

这样的物业费水平，再加上当年豪宅的建筑质量，维修保养肯定做的好。就算扯皮也比普通小区扯得快，因为有钱人的时间比钱更值钱。

其实西方国家作为高层概念的发源地，曾经也疯狂追求过高层筒子楼，把它当作解决住房紧缺的途径，然而事实证明，这样的高层楼房随着时间老化，随之而来的就是维护成本飙升、优质住户离开、社区功能退化以及治安的逐渐败坏。

在几十年后，其中的绝大部分都因为集中贫困而走向衰败，成了西方城建史上典型的城市贫民化样本。

后来他们的主流住宅普遍控制在4-6层，以平衡土地效率和维护成本。而政府也主动改变观念，对于高层住宅的开发与密度进行了严格的限制。发达国家花了一百多年时间，总结了海量的经验和教训，中国避开了吗？

完全没有，几乎就是摸着石头把弯路又走了一遍。中国目前已知最高的消防云梯最高只能到101米，也就是35层左右的高度，问题在于但这样的云梯全中国只有40台左右，甚至不够49座一二线城市自己分的。

一旦超高层住宅失火，找遍整个省也不一定能有一台能调来救援的车。

即使有，也不是到了就能用的。这种大型云梯车在伸展时必须保证以稳定姿态足够贴近建筑，然而绝大多数小区里的门前绿化带、道边停车位、景观石、泥土沙石地甚至摆放的电动车等等，都会严重阻碍云梯的使用。

101米云梯车，它的支撑腿展开直径能达到20米，如果你家小区的机动车道没有达到 5 车道宽，车就是来了也救不了人。

这次香港大火的救援进展缓慢也正是有这方面原因，宏福苑是个老小区，车道不够宽，路面更不是混凝土结构，无法承载重型消防车与救援车的自重，云梯和大型消防设备只能在外围干瞪眼。

广州紧急支援的那辆101米云梯车，刚到香港还没开出去多久，就被起伏的路面卡住底盘动不了了，等到了的时候，该烧的也都烧完了。

其实香港不是没钱买这种车，而是香港细密的路网和紧凑的楼宇格局就决定了，这种车有了也难以派上用场。

国内的主要核心城市的主城区其实也是这样，基本路面环境就决定了，二三百米的云梯不是造不出来，而是根本用不上。

明知道大密度高层住宅的消防将会是社会噩梦，但是咱们依然就这么继续干了，直到这次香港大火给所有人都上了一课。

这充分说明了那句老话，人教人教不会，事教人一教就会。

当然这里面也有中国特色的无奈：地方政府对土地财政依赖极深，又没有地产税作为补充，所以只能想尽办法人为惜售土地、溢价卖地。而开发商为了回本，就必须把房子往天上盖，尽量提高容积率，尽量提高周转。

这样的行业心态，我对大部分房屋的质量是持怀疑态度的。

中国人没有经历过地产基建完整的生命周期，对于诸如折旧、管道、电梯、线缆负荷增加的维护可以说根本没概念，因为在过去的四十年里，地产长期维持繁荣，之前的房子甚至都等不到老的那一天就会被拆掉盖成新楼盘。

至于什么维护费用，根本没有人在乎，大家只是自信地笃定：手里的房子一定不会出事、就算出事也不会出在自己手上，因为在那之前一定会有人出更高的价格求着自己把房子卖给他。这何尝不是一种击鼓传花？

中国楼市从2008年到现在经历了三个阶段。

第一阶段是2008年至2019年的快速发展阶段，城镇化进程的快速推进，让大量农村人口涌入城市，对住房的需求大大增加，这个阶段支撑房价的主要因素是居住需求和投资需求。

第二阶段是2019年至2021年，随着投资或者说投机需求达到高峰，房价也达到普通人不可企及的高峰，这时候居住需求也尚且存在，但主要是改善性需求，不过已经不足以继续推动楼市上行。

第三阶段则是2021年之后，伴随着老百姓和房地产企业的债务水平达到极值，人口和城镇化速度的下降，最先消退的就是居住需求，随着市场上房产的供给变多，房价开始下跌，“买涨不买跌”的投资需求也一同消失。

在后城镇化时代，居住需求会长期稳定，那么投资需求就会完全取代居住需求，成为决定房价的唯一根本力量。

既然如此，我们就回归常识，要想知道房价何时企稳回升，就要找到投资需求回升的必要条件：预期投资收益≥预期投资成本。

这是一个最朴素的道理，如果预期收益不足以补偿成本，没有人会拿钱投资。其中投资收益可以用租金回报率来代替，投资成本可分为房贷成本、折旧和潜在成本，潜在成本就包括刚说的修缮费用，还有物业费和未来的房产税等费用。

截至2025年上半年，中国一线、二线和三四线城市租金回报率分别为1.85%、2.06%和2.58%，而房贷利率所代表的投资成本大约是3%，目前还比租金回报率整体高出约50%。

这几个变量未来的变化，就决定了什么时候投资需求会重新回归，这些内容在我的新书《财富与周期》里面都有详细介绍。为了简化内容，我直接说结论，虽然中国资金利率会不断下降，但下降的幅度远远不足以对冲房屋的折旧、修缮和潜在的房产税。

退一步讲，就算资金成本的下降恰好能够抵消这些费用，就算房产税永远不落地（事实上不可能），投资需求的重新回归也要等到这么一天：要么平均租金这个分子上涨50%，要么平均房价这个分母在现有的基础上下跌30%，才勉强使得投资收益=投资成本。

但问题是，房租是和就业率挂钩的，房价是和老百姓对未来收入的预期挂钩的，你觉得房租上涨概率大，还是房价下跌概率大？

其实鼓声早在2021年就停了，房价要跌到什么程度才会企稳？答案早就一目了然。

只是大部分的房东手里还拿着花傻傻地愣在了那里，要么毫不知情，要么不愿面对即将被惩罚的事实。最后，再次向遇难同胞和殉职的消防员表示哀悼。

也请大家正视防火等安全问题，建立一个房屋持有成本的正确预期，不要让“安居”二字成为一场击鼓传花式的冒险。愿逝者安息，愿生者警醒。

创作不易，感谢转发！